¿Cómo definir el presupuesto máximo de compra de vivienda?

2019-04-23

Una de las primeras preguntas a la hora de buscar vivienda es cuál es el presupuesto con el que cuento para comprar vivienda. A continuación, te presentamos cómo calcularlo de una manera simple, para que tengas una primera idea de cuánto podría ser éste.

¿Cuánto es la cuota de un crédito a cuota constante?

Los primero es saber cuánto es el máximo que los bancos me prestan para la compra de vivienda. Haciendo el ejercicio para crédito hipotecario en Colombia, sin subsidios, las tasas están entre 9,5% y 12% efectivo anual. Además los préstamos hipotecarios pueden ir hasta 20 años, pero la mayoría de bancos lo otorgan a 15 años. Pero qué es una tasa, qué es efectivo anual y cómo calcular de manera fácil cuánto me prestan? Existen muchas calculadoras de crédito, pero a continuación te presentamos cómo calcularlo de manera más fácil.

Hicimos el ejercicio y podemos decirte para créditos a cuota constante cuánto es la cuota por millón prestado. Te presentamos la siguiente tabla:

Plazo en años	Tasa anual	Cuota mensual por millon
15	11%	$11.043
20	11%	$9.971
15	9,5%	$10.208
15	10,5%	$10.762

¿Cómo interpretas la tabla? Simplemente si consigues un préstamo de 1 millón a 15 años, a una tasa anual de 11% estarás pagando una cuota mensual de $11.043 pesos todos los meses durante 15 años. Y si el préstamo es de 100 millones, la cuota sería de $1'104.300 pesos.

¿Cuánto es el máximo que me prestan para compra de vivienda?

Entendiendo la tabla anterior podemos proceder a calcular cuánto es el máximo que me presta un banco. Para esto recomendamos usar un crédito a 15 años a una tasa del 11% efectivo anual. Sabemos que puedes conseguir mejores tasas hasta del 9,5% y a 20 años para mejorar tu crédito, pero es mejor que tengas un margen de error.

Para saber cuánto es el máximo, hay que tener en cuenta que las cuotas por ley en Colombia no pueden ser superiores al 30% de los ingresos. Estos ingresos pueden ser los tuyos o la suma de los tuyos más tu pareja con quién vas a comprar vivienda. Entonces, supongamos que ganas 4 millones y tu pareja gana 5 millones. Entonces si los dos usan ingresos, la cuota máxima que les podrían cobrar es el 30% de 9 millones (4 más 5 millones), esto es una cuota máxima de 2,7 millones.

Ahora simplemente procedemos a dividir la cuota máxima (2,7 millones), por la cuota por millón ($11.043) para saber cuál es nuestra capacidad de endeudamiento. Para el ejercicio que estamos realizando, sería de $244.509.167.

Tienes que tener en cuenta que esta es la capacidad máxima de endeudamiento. Si ya tienes otro crédito o si estás reportado en datacrédito no te prestarán o el total sino parte o nada. Y es importante aclarar que tus cupos de tarjetas de créditos reducen esta capacidad máxima. Entonces cuándo vayas a comprar te recomendamos reducir la cantidad de tarjetas de crédito que tienes. Así no las utilices te pueden afectar, entonces devuélvelas.

¿Y ahora qué?, ¿Ya terminamos? No. Todavía hace falta tener en cuenta lo que vas a aportar tú.

Ahora sí, ¿cuál es el presupuesto máximo de compra de vivienda?

Ya sabes cuál es tu capacidad de endeudamiento ($244.509.167 para el presente ejercicio). Tienes que saber, que en Colombia, tienes que aportar al valor de la vivienda como mínimo el 30% de recursos propios. Para calcular estos recursos puedes utilizar plata que te va a entrar de un negocio, de la venta de otra vivienda, CDT's, cuentas AFC, herencia o todo lo que tengas en efectivo.

Esto quiere decir que para el caso de estudio, los $244.509.167 pueden representar máximo el 70% del valor de la vivienda (para leasing sería el 80%). Entonces dividimos la capacidad de endeudamiento por el 70% (0,7) y sabremos el valor máximo de la vivienda que puedo comprar con crédito hipotecario. Para la pareja que estamos analizando, $244.509.167 dividido por 70% nos da un valor de vivienda de $349'298.811. Pero es importante tener en cuenta que como mínimo tienen que aportar de recursos propios $104'789.643 (el 30%). Pueden tenerlos ahorrados, o comprar sobre planos a 24 meses pagando antes de escritura $4'366.235 mensuales.

El mejor consejo para definir tu presupuesto máximo de compra de vivienda en Colombia

Con el ejercicio anterior puedes hacer un primer cálculo de cuál podría ser tu presupuesto máximo para la compra de vivienda. Pero la mejor recomendación es que vayas a distintos bancos, pases los papeles de crédito y solicites un preaprobado para saber exactamente con qué presupuesto cuentas para la compra de vivienda. Puedes hacerlo solo o contactarnos para que te acompañemos en el proceso: click aquí.

Esto es muy importante ya que un cambio en los años o en las tasas puede cambiar considerablemente tu capacidad de endeudamiento. Incluso entre más aporte de recursos propios sobre el valor de la vivienda las tasas pueden ser menores. Además, cada banco tiene su perfil de clientes que mejor atienden. Algunos les gusta trabajar con independientes, otros solo con empleados.

A continuación te presentamos los resultados a distintas tasas y años para la pareja que estudiamos en este artículo.

Ingresos	Cuota máxima	Plazo crédito en años	Tasa anual	Cuota mensual por millón	Capacidad de endeudamiento	Valor vivienda máximo	Recursos propios mínimos
$9.000.000	$2.700.000	15	11%	$11.043	$244.509.167	$349.298.811	$104.789.643
$9.000.000	$2.700.000	20	11%	$9.971	$270.774.864	$386.821.234	$116.046.370
$9.000.000	$2.700.000	15	9,5%	$10.208	$264.495.530	$377.850.758	$113.355.227
$9.000.000	$2.700.000	15	10,5%	$10.762	$250.880.935	$358.401.336	$107.520.401
$9.000.000	$2.700.000	20	9,5%	$9.068	$297.749.562	$425.356.518	$127.606.955

Como ves, el cambio en tasas y en plazo pueden cambiar que puedas comprar una vivienda de 350 millones o de 425 millones de pesos sin cambiar los ingresos del núcleo familiar

El siguiente paso que tienes que hacer es revisar con el presupuesto qué tipos de apartamentos y en qué barrios puedes comprar. Contáctanos para que te acompañemos en todo el proceso: <a href='https://qrador.com/blog/articulos/'>click aquí.</a>