¿Para que sirven las fiducias inmobiliarias?

2017-06-16

Aunque las fiducias inmobiliarias ya se han dado a conocer en el mundo de la construcción, todavía siguen siendo un misterio para muchos compradores que no entienden cómo funcionan ni para qué sirven. Por eso, nos dimos a la tarea de buscar una experta que nos hablara del tema.

María Cecilia Estrada, gerente de estructuración de la constructora Hitos Urbanos y especialista en fiducias y con más de 25 años de experiencia, nos explicó los beneficios que reciben las constructoras y los compradores a la hora de poner su capital en manos de las fiduciarias. Uno de los más importantes es que sus inversiones siempre estarán seguras.

Antes de hablar de los beneficios de las fiduciarias explíquenos ¿Qué es una fiducia inmobiliaria?

La fiducia inmobiliaria es un modelo que nació en los 90, cuando muchos constructores se aprovecharon de la confianza de los compradores y huyeron con la plata que habían abonado para sus viviendas. Para evitar que ese fenómeno continuara, se creó el esquema de la fiducia, que busca garantizarle al comprador su inversión y al constructor el pago completo del inmueble que está vendiendo.

¿Cómo le garantiza la fiducia al comprador que su inversión estará segura?

La fiducia se encarga de garantizarles a los compradores que el dinero que invirtieron en un inmueble no será usado por la constructora en beneficio propio o en otra obra. Para lograrlo, garantizan que haya suficientes personas interesadas en el proyecto de la constructora, y que el proyecto tenga todos los permisos legales y técnicos para construir. Luego de tener la seguridad que el proyecto es viable, el dinero que el comprador le entregó a la fiduciaria se le desembolsará a la constructora en la medida que esta cumpla con lo pactado en las cláusulas del contrato de compra.

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¿Qué especifican las cláusulas?

Las cláusulas pueden variar dependiendo del negocio que desee hacer el comprador con la constructora o viceversa. Sin embargo, hay tres puntos obligatorios que debe cumplir la constructora. El primero, es el comercial: alrededor del 70% de las unidades del proyecto tienen que haberse vendido para cubrir los costos directos; el segundo, se refiere a la parte técnica: contar con los permisos y las licencias de construcción que establece la ley; y el tercero, se centra en lo jurídico: haber hecho un estudio del lote para saber a quién le pertenece, si es legal y si está libre de embargos.

Luego de que la fiduciaria le desembolse el dinero del cliente a la constructora, ¿termina su labor?

Claro que no, después del desembolso, la constructora debe llevar una contabilidad detallada en la que demuestre en qué se gastó la plata y al final cuando el proyecto esté construido, la fiduciaria se encarga de escriturar los apartamentos a nombre de los respectivos compradores y de verificar que la contabilidad esté en orden.

¿Qué pasa si el comprador se retracta del negocio?

Si los compradores se retiran del contrato pactado con la fiducia se les descuenta usualmente un valor que típicamente es del 10% del valor total de la unidad que el comprador se había comprometido a adquirir.

Por último, ¿cuánto cobran por sus servicios las fiduciarias?

Hay una comisión de estructuración por hacer el contrato de compra, la cual varía de proyecto a proyecto. Después, durante el proceso para llegar a punto de equilibrio, que es el momento en que la fiduciaria puede garantizar que nos los recursos económicos que tiene a su disposición y que el proyecto cumple con todos los requerimientos técnicos y legales para terminar exitosamente el proyecto, la fiduciaria cobrar un múltiplo de salarios mínimos legales mes vencido (SMLMV) y en la etapa de construcción, después del punto de equilibrio, donde ya el proyecto se está construyendo, otro múltiplo de SMLMV, que suele ser considerablemente superior.